01 / 08
Czynsz и indeksacja
Базовый czynsz + indeksacja (CPI Polska, EUR Eurostat, fixed). Negotiуем cap на indeksację (max 4–5%/год), pierwszy bezpłatny rok (rent-free period 1–3 мес обычно), discounty при долгом сроке.
Office · Retail · Warehouse
Аренда коммерческой недвижимости
Договоры аренды офиса, магазина и склада для бизнеса в Польше
Стандартный template arendodawcy в Польше — 30+ страниц, 80% которых защищают arendodawcę и стоят арендатору при wyjściu от 50 тыс. PLN. Анализируем umowę, торгуемся за каждую klauzulę: indeksacja czynszu, fit-out coszt, klauzula konkurencji, kary za zerwanie, gwarancja bankowa. Работаем с офисами от 50 м² до 5000 м², магазинами в galeriach handlowych и складами na peryferiach Warszawy.
Стандартный термин
3–10 лет
office · 5 лет typowyНаши экономии
15–30%
от total cost over 5 летNegocjowanе пункты
20–30
из стандартного templateСрок review
5–10 дней
от draft до подписанияЧто договариваемся
Стандартный template wynajemcy спрятan каждый риск-рычаг. Знаем где искать.
02 / 08
Fit-out и contribution
Wynajemca часто покрывает 50–250 EUR/м² costsa подготовки (ремонт, перегородки, мебель). Negotiуемum для нового арендатора. Бывает базовый stan, бывает «turn-key» — ключевая разница до 200к за офис 200 м².
03 / 08
Klauzula wcześniejszego rozwiązania
Стандартно — нет права досрочного расторжения, kary 100% pozostałych czynszów. Negotiуемum: prawo do rozwiązania po 3 латах с karą 6 мес czynszu, или сублизация без согласия wynajemcy.
04 / 08
Service charge
Плата за общие расходы (сonсерж, охрана, отопление в коридорах, уборка). Часто скрытые расходы — изначально показывают «typically 8 EUR/m²», а в отчётах год — 15. Negotiуем cap (max 12 EUR/m²/год) и обязательное rocznictwo.
05 / 08
Klauzula konkurencji
Wynajemca запрещает arendaторам похожие услуги. Например, в galerie handlowej — нельзя брать арендатора, продающего ту же категорию товаров в radiusu 50 m. Это защищает ваш бизнес. Negotiуем экспlicитно.
06 / 08
Gwarancja bankowa или depozyt
Стандарт — 3–6 мес czynszu в виде gwarancji bankowej от польского банка или kasу depozyta. Дорого для startupа. Negotiуем: меньшая gwarancja (3 мес), parents company guarantee вместо bankowej, или нет gwarancji при долгом сроке.
07 / 08
Ремонт и dewастация
При выезде — обязательство вернуть в «исходное состояние» или «пригодное для следующего арендатора». Размытое определение = десятки тысяч ремонта. Negotiуемum: фотодокументация при wjeździe, конкретный список изменений до сдачи.
08 / 08
Klauzula pandemiczna
После Covid стандартно negotiуется: что если будут lockdownы, force majeure, ограничения работы — czynsz уменьшается или приостанавливается. Wynajemcy неохотно соглашаются, но мы получаем 30–70% rabatu в стандартных kontraktach.
Этапы negotiacji
От analizy do подписания обычно 2–4 недели. Сложные kontrakty (от 1000 м² или сетевые) — до 2 месяцев.
- 01
Бесплатная оценка
30 минОписание планов: тип бизнеса, площадь, regiony интереса, бюджет. Подбираем pakiet (review / negotiacje / pełne сопровождение).
- 02
Получение draftу
1 неделяWynajemca присылает свой template umowy. Часто 30–50 страниц. Загружаем в нашу analizę.
- 03
Анализ
3–5 днейКаждая klauzula проверяется на риск. Готовим mark-up — версия umowy с poprawkami по pozyciom.
- 04
Negotiacje
5–10 днейEmail или встречи с правовым отделом wynajemcy. 3–5 итераций. Часто wynajemca «упирается» в 5–7 ключевых пунктах — там основная борьба.
- 05
Финальное review
1 деньФинальная версия umowy с включёнными poprawками. Проверяем, что ничего «не вернулось» к шаблону.
- 06
Подписание
1 деньЭлектронно (через ePodpis) или физически. Если корпоративная сделка — sometimes notarialne подписание.
- 07
Обязанности post-sign
продолжительноПомогаем с регистрацией fit-out coscotов, vouchen czynszu, gwarancją, страхованием. Сопровождение первых 3 месяцев включено.
/ документы
Что нужно
От вас — план бизнеса. От wynajemcy — draft umowy.
- Бизнес-план: какой бизнес, почему этот объект, длительность01
- KRS arendaторa (Sp. z o.o.) или CEIDG (JDG)02
- Sprawozdania finansowe za 12 мес (для wynajemcy ocena rentowności)03
- Lista wymagań do nieruchomości (площадь, расположение, инфраструктура)04
- Draft umowy от wynajemcy05
- Plan zagospodarowania nieruchomości (для офиса — open-space или cabinet?)06
- Proponowana fit-out (если нестандартная)07
- Информация о parent company (если просят корпоративную gwarancję)08
Стоимость работы
Зависит от объёма площади и сложности kontraktу.
Консультация
Бесплатно
30 минут · обзор планаЧаще всегоReview + advice
от 1 800 PLN
Анализ + перечень рисков + рекомендацииNegotiacje под ключ
от 4 500 PLN
Mark-up + переговоры с wynajemcąСложный kontrakt
от 8 500 PLN
> 1000 м² · сетевые umowy · multi-site* При полном сопровождении — гарантируем экономию 15%+ от total cost umowy за 5 лет (если такой не получилось — возвращаем гонорар). Для startupów — discount 30% при первой umowie.
Нормативная база
- §01Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (rozdz. — najem, dział — najem lokalu mieszkalnego i użytkowego)
- §02Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (najem mieszkaniowy — частично применима)
- §03Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo budowlane (zgodność lokalu z funkcją)
- §04Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC (PCC 0,5–2% przy umowach najmu wieloletnich)
- §05Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (VAT 23% на czynsz komercyjny)
- §06Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (для commercial mortgage кредитов)
/ вопросы
Частые вопросы
Стандартный template wynajemcy в Польше — 30–50 страниц, 80% защищают wynajemcę. Например: «klauzula wcześniejszego rozwiązania» позволяет разорвать umowę за 3 мес если есть «незаметные» нарушения (часто фабриковaные); «service charge» может вырасти на 50% в год; «klauzula konkurencji» может ограничить ваше развитие. Юрист отрабатывает 2 000 PLN на каждой 100 тыс. PLN umowi.
Связанные услуги
Всё, что нужно иностранцу в Польше/ Оставить заявку
Аренда коммерции под ключ
Бесплатно анализируем умову за 30 минут. Гарантируем экономию 15%+ от total cost.